Pubblicato sul sito www.7giorni.info
Egregio avvocato,
abbiamo da poco comprato casa in un mega condominio. La casa è al primo piano e abbiamo deciso di mettere le inferriate. Premetto che ci sono già due condomini che hanno le inferriate, ma quelle a “soffietto”. Ho chiesto all’Amministratore il permesso di installare delle inferriate fisse e mi hanno detto che non è possibile perché, essendoci già quelle a soffietto, devo attenermi a quelle. Il problema è che quelle a soffietto, oltre ad essere molto antiestetiche, sono anche poco sicure e piuttosto inutili.
C’è qualcosa che posso fare per tutelare la mia sicurezza? Cosa posso rispondere all’Amministratore?
Ilaria
Gentile lettrice,
nel prestare riscontro alla Sua cortese domanda, Le segnalo che, nell’ipotesi di unità immobiliare ubicata in un condominio, sia quando si intende intervenire sulle parti comuni, sia quando l’intervento afferisce la proprietà individuale esclusiva, è necessario, innanzitutto, verificare se esiste un regolamento condominiale, accertarne la natura e controllare se nello stesso sono stati previsti specifici divieti in merito all’esecuzione di opere modificative.
Nell’ambito dei regolamenti condominiali, in base alla fonte di produzione possiamo distinguere tra regolamenti contrattuali (predisposti dal costruttore o dall’originario unico proprietario e richiamati nei singoli atti di acquisto), regolamenti approvati dall’assemblea all’unanimità e regolamenti approvati dall’assemblea a maggioranza.
L’importanza della distinzione tra regolamento contrattuale e assembleare approvato all’unanimità, da un parte, e regolamento assembleare approvato a maggioranza, dall’altra, risiede nel fatto che quest’ultimo non può prevedere norme che limitino la destinazione e l’uso delle proprietà esclusive individuali, ovvero norme che limitino i diritti soggettivi dei singoli proprietari.
Ciò detto, nel caso che ci occupa, posto che il posizionamento delle inferriate de quibusrappresenta un intervento sulla proprietà esclusiva del singolo condomino, occorrerà quindi preliminarmente verificare la natura del regolamento condominiale; e, se ci si trova in ipotesi di regolamento contrattuale o assembleare adottato all’unanimità, verificare se per l’operazione di installazione delle inferriate è stato previsto il preventivo consenso dell’amministratore e/o dell’assemblea. In tal caso il parere dell’Amministratore o dell’assemblea risulta vincolante. In ogni caso, qualora sia consentita la facoltà di installare le inferriate, occorrerà poi verificare se il Condominio abbia previsto l’adozione di particolari accorgimenti a tutela del decoro architettonico del condominio.
In particolare, la Giurisprudenza, con sentenza della Corte di Cassazione n. 8731 del 1998, si è espressa in questo senso: “I regolamenti condominiali possono contenere norme a tutela del decoro architettonico dello stabile, aventi la caratteristica di ridurre il potere della proprietà personale ed esclusiva del singolo. Ma in questo caso, se il mutamento che si vuole portare è di modesta rilevanza e, soprattutto, non cagiona pregiudizio economicamente determinabile e se la necessità dei condomini di tutelare la sicurezza dei propri beni e della propria persona risulta assolutamente fondata, il divieto contenuto nel regolamento condominiale non si dovrà applicare”.
In buona sostanza sembrerebbe che il montaggio di inferriate in condominio debba ritenersi ammesso qualora non arrechi pregiudizio al decoro architettonico dello stabile e/o comunque, quando pur arrecandolo, il danno sia giustificato da esigenze di sicurezza, in quanto in tale ipotesi sarebbe tollerabile anche un lieve pregiudizio di rilievo economico derivante dall’alterazione architettonica. In linea generale, infatti, ciascun condomino ha diritto di proteggere la propria abitazione.
Se, invece, come di norma avviene, il regolamento condominiale non contiene alcuna disciplina specifica circa l’installazione di inferriate alle finestre, o, più in generale, in ordine alla possibilità del singolo condomino di eseguire opere nella porzione immobiliare di sua esclusiva proprietà, il diritto soggettivo del singolo condomino incontrerà il limite statuito dall’art. 1122 del Codice Civile, così come recentemente riformato dalla Legge n. 220 dell’ 11.02.2012 e in vigore dal 17.06.2013, a norma del quale: “Nell’unità immobiliare di sua proprietà, ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”.
Dunque, alla luce della recente “Riforma del Condominio” il diritto del singolo condomino ad intervenire nell’unita immobiliare di sua proprietà è subordinato non solo al rispetto dell’armonia e del decoro architettonico della facciata dello stabile, ma anche all’obbligo di dare preventiva notizia della volontà di effettuare l’intervento de quo all’Amministratore, il quale, a sua volta, è tenuto a darne notizia all’assemblea.
Poiché non è possibile stabilire in astratto se una qualsiasi installazione di inferriate, a protezione esterna delle finestre leda il decoro architettonico di un edificio, occorrerà valutare caso per caso ciascuna situazione.
Per quanto concerne la fattispecie in esame, correttamente la lettrice ha comunicato all’Amministratore l’intenzione di apporre inferriate fisse alle finestre del proprio immobile. Il diniego dell’Amministratore e soprattutto la giustificazione addotta, non possono precludere il diritto soggettivo della lettrice.
In mancanza di un tassativo divieto in tal senso contenuto nel Regolamento Condominiale (che deve avere natura contrattuale o essere adottato dall’assemblea all’unanimità) o di specifiche previsioni a tutela del decoro architettonico dell’edificio, la circostanza che altri due condomini abbiano optato per l’installazione di inferriate a soffietto non può precludere la possibilità di quest’ultima apporre le inferriate fisse.
E, comunque, come indicato poc’anzi, anche nel caso in cui il regolamento preveda norme a tutela del decoro architettonico, occorrerà sempre valutare se l’intervento in questione arreca un pregiudizio economicamente valutabile allo stabile, e se pur, arrecandolo si accompagna ad un’utilità, quale quella derivante dalla protezione delle persone o cose da eventuali intrusioni tale da compensare l’alterazione architettonica che non sia di grave e appariscente entità (Cfr. Cass., Sez. II, 15 maggio 1987, n. 4474). In presenza di queste condizioni l’apposizione delle inferriate fisse dovrebbe ritenersi lecita.
Peraltro, se l’edificio in questione non ha particolare valore storico, archeologico od artistico o pregi particolari, e, se a finestre chiuse le inferriate non si vedono, non sembra che l’intervento in questione possa considerarsi lesivo del decoro architettonico dello stabile.
Infine si precisa che se il Regolamento condominiale non impone alcun limite al diritto del singolo condomino di eseguire opere sulla porzione immobiliare, l’Amministratore dopo essere stato notiziato dal singolo condomino dell’intenzione dello stesso di effettuare l’intervento de quo non può unilateralmente negare il consenso ma deve riferire all’assemblea, evidentemente allo scopo di permettere a tale consesso di valutare la situazione e di adottare gli opportuni provvedimenti.
Quindi consigliamo alla lettrice di controllare le previsioni del Regolamento di Condominio e, in ogni caso, di inviare all’Amministratore una comunicazione scritta circa la propria intenzione di apporre le inferriate fisse, con invito a quest’ultimo, ai sensi dell’art. 1222, a riferire all’assemblea.
